Verlängerung von Pachtverträgen für Mehrfamilienhäuser

Allgemein 

Ausgangspunkt langfristiger Baupachtverträge ist, dass die Stadt dem Mieter die Möglichkeit gibt, am Ende des bisherigen Baupachtvertrags einen neuen langfristigen Baupachtvertrag für sein Grundstück abzuschließen. Voraussetzung ist jedoch, dass keine Änderungen in der Flächennutzung (vorwiegend im Lageplan) eingetreten sind oder eintreten, die der Flächennutzung gemäß der vorherigen Vereinbarung entgegenstehen würden.

Gemäß dem vom Stadtrat genehmigten Flächenpolitikprogramm ist der Ausgangspunkt bei Vertragsverlängerungen die Gleichbehandlung. Die Laufzeiten der zu erneuernden Verträge sind daher nach den gleichen Grundsätzen wie bei den Neuverträgen festzulegen. Ausgangspunkt für die Mietpreisermittlung ist ein angemessener und dem Marktpreis entsprechender Preis. Der Kapitalwert des Grundstücks und damit auch die Miete wird durch das im Lageplan festgelegte Baurecht auf dem Grundstück beeinflusst. Die Miete wird jedoch nicht durch die Inanspruchnahme des Baurechts des Grundstücks beeinflusst.

Grundstücksmietenentwicklung und Grundstückspreise

Durch folgende abgeschlossene Geschäfte kann festgestellt werden, dass die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke in Imatra bei etwa 3 – 000 Euro liegen. Auf dem oben genannten Preisniveau liegt die Jahresmiete mit 40 % praktisch bei 000 – 5 Euro.

Die Stadt verteilt derzeit rund 90 Kleinhausgrundstücke. Die teuersten Grundstücke befinden sich im zentralen Bereich von Imatrankoski oder die Grundstücke haben Wasserblick. Die Stadt hat in den letzten Jahren jährlich Grundstücke für kleine Häuser abgegeben (verkauft oder vermietet), im Durchschnitt weniger als 10 pro Jahr. Der Durchschnittspreis der zu übergebenden Grundstücke in der Stadt liegt bei rund 15 Euro, der Median bei rund 800 Euro. Die Höhe der Jahresmiete für ein durchschnittliches Grundstück beträgt rund 12 Euro.

Entscheidungen zu Grundstückspachtverträgen

Der Stadtvermesser entscheidet über die Höhe der Miete und die Mietdauer bei Neuverpachtung von Grundstücken auf der Grundlage der Verwaltungsvorschrift (Kov 15.10.2018 § 92) und des Delegationsbeschlusses (Stadtentwicklungsrat 30.10.2018 § 103), wenn die Preise der einzelne entscheidungsrelevante Grundstücke nicht mehr als 100 Euro betragen. Die Stadtplanung ist für die Vorbereitung der Erneuerung der Pachtverträge verantwortlich.

Vermietung

Die Jahresmiete für vermietete Wohngrundstücke beträgt 5 % des Kapitalwerts des Grundstücks. Die Miete ist an den Lebenshaltungskostenindex gebunden. Aufgrund des Beschlusses des Stadtentwicklungsausschusses (§ 16.4.2020 vom 35) wird ab dem 1.1.2021 und der Indexprüfung der Durchschnittsindex des Vorjahres als Bezugsgröße für den Lebenshaltungskostenindex verwendet wird nur einmal im Jahr durchgeführt, daher werden diese Bedingungen für verlängerbare Verträge eingeführt.

Die Grundstücksmiete ist für den Eigentümer des Grundstücks, also die Stadt Imatra, Zinsen auf den Kapitalwert des Grundstücks.

Die Mieteinnahmen sind nicht zweckgebunden für die Entwicklung des jeweiligen Quartiers, sondern eine bedeutende Einnahme zur Finanzierung der vielfältigen Funktionen und Dienstleistungen der Stadt. 

Hinsichtlich der Angemessenheit der Miete wird die Miete nicht mit der alten Miete verglichen, sondern mit dem angemessenen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Verlängerung.

Mietzeitraum

Die Pachtverträge für die Apartmentgrundstücke werden mit einem neuen Vertrag auf 50 Jahre mit aktualisierten Pachtkonditionen verlängert.

Wohngrundstücke

Die Grundstückspreise berücksichtigen die Preise für neue Grundstücke im Gebiet und die Mieten für bereits ausgebaute Grundstücke.

Grundstücksflächen und Baurechte variieren in verschiedenen Nachbarschaften und Blöcken. Die Definition von Baurecht ist unterschiedlich, die gebräuchlichsten Definitionen sind die Effizienzzahl, zum Beispiel e= 0,30, dann können 30 % der Grundstücksfläche bebaut werden, oder die Baurechtszahl, zum Beispiel 250, dann 250 Quadratmeter Meter können auf dem Grundstück gebaut werden.

Mehrfamilienhaus, Reihenhaus und Dienstleistungsbaugrundstücke im Firmenstil

Nach dem Gemeindegesetz muss die Stadt langfristige Pachtverträge zu marktüblichen Preisen abschließen. Um zu prüfen, ob die Bedingung des Marktpreises erfüllt ist, wird die Stadt künftig für jedes Mietobjekt ein Zonenpreisgutachten bzw. ein Immobiliengutachten der Marktpreise durch einen unabhängigen Immobiliengutachter in Auftrag geben.

Verfahren am Ende des Mietverhältnisses

Die Maßnahmen zur Beendigung des Mietverhältnisses sind in den zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossenen Mietverträgen unterschiedlich festgehalten. Wenn Sie feststellen, dass Ihr Vertrag bald ausläuft und Sie keine Mitteilung der Stadt über die Kündigung erhalten haben, wenden Sie sich an die Stadt, um weitere Maßnahmen für den Mietvertrag für Sie zu vereinbaren. Die Stadt will die alle paar Jahre auslaufenden Verträge in den Folgejahren klären und die betroffenen Mieter rechtzeitig darüber informieren.

An die Mieter werden Briefe versandt, in denen die Maßnahmen zur Verlängerung des Mietverhältnisses, die zukünftige Miete des Grundstücks und Informationen über die Möglichkeit des Grundstückskaufs erläutert werden, wenn die Stadt entscheidet, dass dies in dem betreffenden Gebiet möglich ist. Dem Schreiben beigefügt ist die Vorlage für den Antrag und den Mietvertrag. Nach Rücksendung des ausgefüllten Antrags durch den Mieter bereitet die Stadt einen Beschluss zur Neuvermietung des Grundstücks vor. Ein Auszug aus dem Bescheid und Informationen, wann der Mietvertrag unterschrieben werden kann, werden dem Mieter zugesandt. 

Wenn sich die Unterzeichnung der zu erneuernden Mietverträge verzögert

Bestätigte Hypotheken auf das Erbpachtrecht und Gebäude erlöschen, wenn die Eintragung des Pachtrechts bei der Landesvermessung nicht eingeleitet wird Ich bin vor Ablauf des alten Vertrages gefahren. Da bestätigte Hypotheken als Sicherheit für Kredite dienen, die von Banken und anderen Finanzinstituten gewährt werden, ist es möglich, dass Banken die Kredite fällig stellen, wenn die Hypotheken auslaufen.

Wird der Vertrag nicht unterzeichnet, befindet sich der Mieter in einem vertragslosen Zustand. Die Abrechnung der Grundrenten ändert sich in jedem Fall gemäß dem neuen Mietbescheid und die Erhebung der Grundrenten erfolgt gemäß den Beschlüssen. Der Mieter ist daher zahlungspflichtig, weil der Mieter das ihm gehörende Gebäude auf dem Grundstück der Stadt verwahrt, aber die Klauseln des Wohnungssicherungs- und Gebäudeerhaltungsvertrags fehlen.

Beabsichtigt der Mieter den Verkauf des Gebäudes und des Erbbaurechts, ist der Mieter verpflichtet, den Käufer, falls der Mieter den Erbbaurechtsvertrag nicht unterschrieben hat, darauf hinzuweisen, dass kein unterschriebener Erbbaurechtsvertrag vorliegt. Der Mieter haftet für die durch sein Handeln verursachten Schäden und Kosten.

Grundstücksmieter sollten beachten, dass die Stadt nicht für Schäden, Unannehmlichkeiten oder Kosten verantwortlich ist, die dadurch entstehen, dass der Mieter den Vertrag nicht unterzeichnet.

Übertragung des Mietverhältnisses

Es ist der Stadt nicht möglich, den Pachtvertrag mit einem neuen Pachtvertrag auf neue Mieter zu übertragen, aber in diesem Fall muss der Pächter das Landpachtrecht mit einem schriftlichen Kaufvertrag an neue Personen verkaufen. Der Kaufvertrag muss der Stadt zugestellt werden, damit die Stadt Informationen über Mieterwechsel erhalten und Grundstücksmietrechnungen an die richtigen Grundstücksmieter senden kann.

Anmeldung des Mietverhältnisses

Gemäß den Bedingungen des Mietvertrags muss der Mieter seine Mietrechte erfassen (registrieren). Dies geschieht durch die Beantragung der Eintragung des Mietrechts bei der Landesvermessung. Bei alten Mietverträgen ist es möglich, die Eintragung des Mietrechts während der Mietzeit durch einen neuen Mietvertrag zu verlängern, indem dies bei der Landesvermessung gebührenpflichtig beantragt wird. Steht das Ende der Mietzeit bevor, muss der Mieter die Eintragung des Mietrechts (Sonderrechtseintragung) erneut beantragen, was teurer ist als die Ummeldung.

Auch im Zusammenhang mit dem Verkauf des Pachtrechts muss der Nachmieter die Umschreibung des Pachtrechts auf den eigenen Namen bei der Landesvermessung beantragen.  

Die Eintragung des Pachtrechts ist bei der Anmietung von Stadtgrundstücken obligatorisch, wenn das Pachtrecht noch ohne Rücksprache mit dem Grundstückseigentümer übertragbar ist, sich Gebäude des Mieters auf dem Gebiet befinden und Gebäude des Mieters auf dem Gebiet errichtet werden dürfen. Eine Anleitung zur Anmeldung eines Sonderrechts finden Sie auf den Seiten des Landesvermessungsamtes. 

Maanmittauslaitos.fi