Förnyelse av hyreskontrakt för lägenhetstomter

Allmän 

Utgångspunkten för långsiktiga tomträttsavtal är att staden ger hyresgästen möjlighet att ingå ett nytt långsiktigt tomträttsavtal för sin tomt när det tidigare tomträttsavtalet löper ut. Förutsättningen är dock att inga förändringar har skett eller sker i markanvändningen (främst i platsplanen) som skulle hindra markanvändningen enligt tidigare överenskommelse.

Enligt det av kommunfullmäktige godkända markpolitiska programmet är utgångspunkten vid förnyelse av kontrakt likabehandling. Villkoren för de kontrakt som ska förnyas måste därför bestämmas enligt samma principer som i de nya kontrakten. Vid fastställande av hyran utgår man från ett rimligt skäligt pris motsvarande marknadspriset. Tomtens kapitalvärde och därmed vidare hyran påverkas av rätten att bygga på tomten definierad i tomtplanen. Hyran påverkas dock inte av hur stor del av tomtens byggrätt som tagits i anspråk.

Vid förnyelse av hyresavtal faktureras en engångsavgift för att täcka administrativa kostnader i enlighet med det årliga taxebeslutet. Samma avgift faktureras även vid köp av den hyrda fastigheten. Administrationsavgiften faktureras dock inte i de fall kunden redan har betalat kostnaderna för att dela upp tomten i sektioner för tomten.

Staden avser att årligen se över kontrakt som löper ut under de kommande åren och informera berörda hyresgäster i god tid. Det är också en bra idé att hyresgästen är proaktiv och kontaktar staden i god tid innan kontraktet löper ut.

Tomthyresutveckling och tomtpriser

Genom att följa genomförda affärer kan man konstatera att priserna på obebyggda småhustomter i Imatra ligger på runt 3 000 – 47 000 euro. Vid ovan nämnda prisnivå är årshyran på 5 % praktiskt taget 150 – 2 350 euro.

Staden har idag cirka 140 småhustomter tillgängliga för utdelning. De dyraste tomterna ligger i det centrala området av Imatrankoski eller har utsikt över vattnet. Staden har de senaste åren överlämnat (sålt eller hyrt) nya småhustomter årligen, i genomsnitt mindre än 3 per år. Det genomsnittliga priset på tomter till salu i staden är cirka 15 800 euro och medianen är cirka 12 500 euro. Årshyran för en genomsnittlig tomt är cirka 790 euro.

Beslut om tomträttsavtal

Stadslantmätaren beslutar om hyresbeloppet och arrendetiden för nya markarrendeavtal baserat på ett delegationsbeslut (Urban Development Board 12/2024 § 115), när priset för den enskilda tomt som är föremål för beslutet är högst 100 000 euro och hyresgästen är en privatperson. Om hyresgästen är ett företag eller en gemenskap fattas beslutet av markanvändningsförvaltaren.

Stadsutvecklingsnämnden har bytt namn till Närings- och stadsmiljönämnden den 1.1.2025 januari XNUMX på grund av den nya bolagsstrukturen.

Avdelningen för näringsliv och markanvändning ansvarar för att förbereda förnyelse av markupplåtelseavtal.

Uthyrning

Årshyran för hyresbostadstomter är 5 % av tomtens kapitalvärde. Hyran är bunden till levnadskostnadsindex. Baserat på stadsbyggnadsnämndens beslut (16.4.2020 § den 35 april 1.1.2021) kommer föregående års medelindex att användas som referensvärde för levnadskostnadsindex från och med den XNUMX januari XNUMX samt indexkontrollen kommer endast att göras en gång per år, så dessa villkor kommer att införas för förnybara kontrakt.

Hyran av tomten är för ägaren av tomten, det vill säga staden Imatra, ränta på tomtens kapitalvärde.

Hyresintäkterna är inte öronmärkta för utvecklingen av den aktuella stadsdelen utan är en betydande inkomst för att finansiera stadens olika funktioner och tjänster. 

Beträffande hyrans skälighet jämförs inte hyran med den gamla hyran utan med det rimliga marknadsvärdet vid förnyelsetillfället.

Hyresperiod

Hyresavtalen för lägenhetstomterna förlängs med ett nytt avtal på 50 år med uppdaterade hyresvillkor.

Bostadstomter

Prissättningen av tomter tar hänsyn till prissättningen av nya tomter i området och hyrorna för tidigare tillbyggda tomter.

Tomtområden och byggrätter varierar i olika kvarter och kvarter. Definitionen av byggrätt varierar, de vanligaste definitionerna är effektivitetstalet, till exempel e= 0,30, då kan 30 % av tomtytan bebyggas, eller byggrättstalet, till exempel 250, då 250 kvadrat. meter kan byggas på tomten.

Hyreshus i företagsstil, radhus och servicebyggnadstomter

Enligt kommunallagen ska staden ingå långsiktiga markupplåtelseavtal till marknadsmässiga priser. För att kontrollera om villkoret om marknadspris är uppfyllt kommer staden i fortsättningen att beställa en zonprisrapport eller en fastighetsvärdering av marknadspriserna för varje hyresfastighet av en oberoende fastighetsvärderare.

Rutiner vid hyrestidens slut

Åtgärderna i samband med uppsägningen av hyresavtalet har registrerats på olika sätt i hyresavtal som ingåtts vid olika tidpunkter. Om du märker att ditt kontrakt är på väg att löpa ut och staden inte har meddelat dig om uppsägningen, kontakta staden för att komma överens om ytterligare steg för ditt hyresavtal. Staden avser att årligen se över kontrakt som löper ut under de kommande åren och informera berörda hyresgäster i god tid.

Hyresgästerna kommer att få brev som förklarar de åtgärder som ska vidtas för att fortsätta hyresavtalet, den framtida hyran för tomten samt information om möjligheten att köpa tomten om staden beslutar att det är möjligt i det aktuella området. Till brevet bifogas en ansökan. När hyresgästen har lämnat tillbaka den ifyllda ansökan kommer staden att förbereda ett beslut om att återupplåta tomten. Hyresgästen får ett utdrag ur beslutet och information om när hyresavtalet kan tecknas. 

Om undertecknandet av de hyresavtal som ska förnyas försenas

Eventuella inteckningar som bekräftats på tomträtt och byggnader förfaller om registreringen av arrendet inte påbörjas hos Lantmäteriet i god tid innan det gamla avtalet upphör. Eftersom bekräftade bolån fungerar som säkerhet för lån utgivna av banker och andra finansiella institutioner, är det möjligt att bankerna kommer att betala ut lånen när bolånen löper ut. Det är därför bra för hyresgästen att vara proaktiv i att komma överens om ytterligare steg i hyresavtalet i tid.

Underlåtenhet att underteckna kontraktet lämnar hyresgästen i ett tillstånd utan kontrakt. Tomtavgäldsfaktureringen kommer i alla fall att ändras i enlighet med det nya hyresbeslutet och markavgäld tas ut i enlighet med besluten. Hyresgästen har därför en betalningsskyldighet, eftersom hyresgästen behåller den byggnad han äger på stadens mark, men villkoren i kontraktsförhållandet som tryggar bostaden och behåller byggnaden saknas.

Om hyresgästen planerar att sälja byggnaden och arrenderätten är hyresgästen skyldig att meddela köparen, om hyresgästen inte har tecknat tomträttsavtalet, att det inte finns något tecknat tomträttsavtal. Hyresgästen är ansvarig för de skador och kostnader som orsakas av hans handlande.

Markarrendatorer bör notera att staden inte är ansvarig för eventuella skador, olägenheter eller kostnader som uppstår på grund av att hyresgästen inte har skrivit på kontraktet.

Överlåtelse av hyresrätt

Det är inte möjligt för staden att överlåta arrendeavtalet till nya hyresgäster med nytt arrendeavtal, men i så fall måste arrendatorn sälja tomträttsrätten till nya personer med skriftlig köpehandling. Köpebrevet ska levereras till staden så att staden kan få information om hyresgästbyten och kan skicka tomträttsfakturor till rätt markägare.

Registrering av hyresrätt

Enligt villkoren i hyresavtalet ska hyresgästen anteckna (registrera) sina hyresrätter. Detta görs genom att ansöka om registrering av arrenderätten hos Lantmäteriet. I gamla arrendeavtal är det möjligt att fortsätta registrera arrenderätten under arrendetiden med ett nytt arrendeavtal genom att ansöka om det hos Lantmäteriet, som tar ut en avgift. Om arrendetiden löper ut ska hyresgästen på nytt ansöka om registrering av arrenderätten (registrering av särskild rättighet), vilket är något dyrare än att ändra registreringen.

Även i samband med försäljning av tomträttsrätten ska den nya arrendatorn ansöka om att få ändra registreringen av arrenderätten till eget namn från Lantmäteriet.  

Anteckning av tomträttsrätten är obligatorisk vid uthyrning av stadstomter, när arrenderätten ändå kan överlåtas utan samråd med markägaren, det finns byggnader som tillhör arrendatorn i området och byggnader som tillhör arrendatorn får uppföras i området. Anvisningar för registrering av särskild rättighet finns på Lantmäterianstaltens hemsida. 

Maanmittauslaitos.fi